Wet Betaalbare Huur: Huurprijsregulering en middenhuur en wat het voor jou betekent
Laatst bijgewerkt: 5 augustus 2026
Auteur: Eddy Krijger
Laatst bijgewerkt: 5 augustus 2026
Auteur: Eddy Krijger
Huurprijsregulering is de wettelijke begrenzing van de maximale huurprijs van een woning, gebaseerd op het puntensysteem (Woningwaarderingsstelsel, WWS). Sinds de Wet Betaalbare Huur (1 juli 2024) geldt deze bescherming niet meer alleen voor sociale huurwoningen, maar ook voor een nieuw tussensegment: de middenhuur.
In mijn vorige blog ging ik in op de nieuwe regels rond de duur van huurcontracten. In deze blog leg ik uit wat huurprijsregulering en middenhuur precies inhouden, wat er is veranderd, en wat de wet tot nu toe in de praktijk heeft opgeleverd.
Wat is middenhuur precies?
Middenhuur zijn woningen met een kale huur tussen ongeveer € 933 en € 1.228 per maand (prijspeil 2026), dat komt overeen met 144 tot 186 WWS-punten. Dit segment is bedoeld voor huurders met een middeninkomen: mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar een koopwoning niet kunnen betalen. Denk aan leraren, verpleegkundigen of starters.
Voor de invoering van de wet vielen deze woningen in de vrije sector, zonder maximumprijs. Nu bepaalt het puntenaantal van de woning (grootte, energielabel, voorzieningen) wat de maximale huur mag zijn.
Wat is er precies veranderd?
Sinds 1 januari 2026 is de wet volledig ingevoerd. Dat betekent onder meer:
Wat betekent dit voor verhuurders?
Verhuurders kunnen niet meer zomaar een huurprijs bepalen. Eerst moet duidelijk zijn in welke categorie (sociaal, midden of vrije sector) de woning valt en hoeveel WWS-punten die scoort. Wil je als verhuurder een hogere huur vragen? Dan is het verstandig om te investeren in kwaliteit, zoals een beter energielabel.
Wat betekent dit voor huurders?
Voor huurders betekent de wet vooral meer duidelijkheid en bescherming: een eerlijkere huurprijs, minder risico op te hoge huren, en de mogelijkheid om de huur te laten toetsen.
Werkt het ook zo in de praktijk?
Dat is een belangrijke vraag, en het antwoord is: nog niet helemaal.
Het plan was dat zo’n 300.000 tot 400.000 woningen onder de gereguleerde middenhuur zouden vallen, met een huurdaling van gemiddeld € 190 tot € 240 per maand. Voor huurders die al in zo’n woning zitten, blijkt dit aardig te kloppen.
Het aanbod blijft echter achter. Volgens cijfers van NVM en VGM NL daalde het aantal verhuurtransacties in de vrije sector in het derde kwartaal van 2025 met 11% ten opzichte van een jaar eerder, terwijl de huurprijs in de vrije sector met 6,2% steeg. Ook in de middenhuur zelf liep het aantal verhuurde woningen terug.
Vastgoedbrancheorganisaties geven aan dat verhuurders hun woning vaker verkopen dan verhuren, omdat bestaande huurwoningen minder rendement opleveren onder de nieuwe regels. Het aanbod aan vrijkomende huurwoningen is sinds de invoering van de wet met ongeveer een derde gedaald. Het gevolg: woningzoekenden met een middeninkomen vinden juist minder makkelijk een betaalbare huurwoning. Mede daarom werkt het kabinet in 2026 aan aanpassingen van de wet. Een officiële evaluatie volgt in 2029.
Onze ervaring
In de praktijk zien wij dat het gevolg van de Wet betaalbare huur is dat veel van onze klanten hun woningen in privé verkopen. Dat zorgt er dus voor dat er steeds minder woningen in de middenhuur beschikbaar zijn. Dit terwijl de wet juist werd ingevoerd om de huurmarkt te verbeteren en meer spreiding etc. te creëren. Dus eigenlijk is hier in de praktijk weinig van terecht gekomen. Als Homebay blijven wij ons daarom ook inzetten voor betere regelgeving.
Conclusie
De Wet Betaalbare Huur helpt huurders die al in een gereguleerde woning wonen: hun huur is eerlijker en vaak lager. Voor wie nog op zoek is naar een betaalbare woning, is de praktijk anders: het aanbod staat onder druk. Voor verhuurders betekent de wet vooral scherper kijken naar categorie, punten en kwaliteit.
Heb je vragen over jouw situatie of wil je weten wat deze wet voor jou betekent? Neem gerust contact met ons op, we denken graag met je mee.
Wat is het verschil tussen sociale huur, middenhuur en de vrije sector? Sociale huur omvat woningen tot 143 WWS-punten (max. € 932,93 per maand), middenhuur woningen van 144 tot 186 punten (€ 933 tot € 1.228 per maand), en de vrije sector woningen vanaf 187 punten, zonder maximumhuur.
Hoeveel mag de huur in 2026 maximaal stijgen? Voor 2026 is dat maximaal 4,1% in de sociale sector, 6,1% in de middenhuur en 4,4% in de vrije sector.
Werkt de Wet Betaalbare Huur zoals bedoeld? Gedeeltelijk. Zittende huurders in een gereguleerde woning profiteren van een lagere huur, maar het aanbod aan huurwoningen is sinds de invoering met ongeveer een derde gedaald, waardoor woningzoekenden juist minder keuze hebben.
Met het ingaan van de Wet Betaalbare Huur op 1 juli 2024 is er veel veranderd. In deze en de volgende twee blogs ga ik daarom aandacht besteden aan deze wet. De onderwerpen die aan bod komen zijn:
Vandaag begin ik met de duur van contracten. Wat zijn de veranderingen en wat kan er nog wel of niet meer.
Door de inwerkingtreding van de Wet Vaste Huurcontracten is het in veel gevallen niet meer mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst af te sluiten. Er geldt dat een nieuw huurcontract altijd voor onbepaalde tijd wordt afgesloten. Ik zeg altijd maar natuurlijk zijn er wettelijke uitzonderingen!
Wanneer is tijdelijke huur nog wel toegestaan:
In alle bovengenoemde situaties mag er nog een tijdelijk huurcontract worden afgesloten met een maximale looptijd van 2 jaar.
Situaties waarin de oude regels blijven gelden
Sommige vormen van tijdelijke verhuur blijven mogelijk, ook na 1 juli 2024.
Bestaande tijdelijke huurcontracten
Heb je nu een tijdelijk contract dat voor 1 juli is afgesloten dan blijven de bestaande voorwaarden gelden. Deze hoeft dus niet overgesloten te worden maar wordt het contract verlengd, na 1 juli 2024, dan wordt het automatisch een contract voor onbepaalde tijd.
Gevolgen voor huurders en verhuurders
Huurders hebben door deze regeling meer zekerheid. Ze kunnen niet zomaar op straat gezet worden. Voor verhuurders betekent het dat ze minder flexibiliteit hebben en dat ze bij het afsluiten van nieuwe contracten goed moeten opletten en rekening moeten houden met de uitzonderingen.In bepaalde gevallen kan een contract worden opgezegd.
Wettelijke opzeggingsgronden
Opzeggen van een vaste huurovereenkomst door de verhuurder kan alleen op basis van een wettelijke opzeggingsgrond zoals opzegging na afgesproken huurtermijn in verband met verkoop. Een nieuwe opzeggingsgrond is dringend eigen gebruik. Dit mag bij bloed- of aanverwant in de eerste graad en moet zijn opgenomen in de huurovereenkomst.
Denk je over tijdelijk verhuren en twijfel je over de juiste contractvorm? Neem contact met ons op!
In de volgende blog ga ik verder in op Huurprijsregulering & middenhuur.