Wet betaalbare huur: handhaving en sancties – wat is ervan terechtgekomen?

In onze eerdere blog van 6 augustus over huurprijsregulering en middenhuur ging ik in op de Wet betaalbare huur en wat deze betekent voor sociale huur en middenhuur. Inmiddels zijn we ruim twee jaar verder. De wet is ingevoerd, gemeenten kunnen handhaven en huurders weten de gemeentelijke meldpunten steeds beter te vinden.

Tijd om te kijken: wat is er daadwerkelijk van de Wet betaalbare huur terechtgekomen? Hoe wordt er gehandhaafd, wat gebeurt er bij overtredingen en wat betekent dit voor huurders en verhuurders?

Van regels naar handhaving
De Wet betaalbare huur trad in werking op 1 juli 2024. Sinds 1 januari 2025 kunnen gemeenten optreden wanneer verhuurders zich niet houden aan de maximale huurprijzen volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS).

Gemeenten kunnen onder andere optreden bij:

• een te hoge huurprijs;
  • een te grote huurverhoging;
• het ontbreken van de verplichte WWS-puntentelling.

Daarnaast blijft de Huurcommissie een belangrijke rol spelen bij het beoordelen van huurprijzen en huurgeschillen.

De regels bestaan dus niet alleen op papier. Gemeenten maken inmiddels daadwerkelijk gebruik van hun mogelijkheden om op te treden.

Wat zien we daarvan in de praktijk?
Een duidelijk voorbeeld is Rotterdam  Daar kwamen in 2025 667 meldingen binnen bij het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag. Daarvan werden 535 meldingen afgehandeld. Daarnaast registreerde de gemeente 120 zaken waarbij sprake was van een te hoge huur. Bij 25 adressen leidde dit tot een daadwerkelijke huurverlaging, gemiddeld € 352 per maand per woning.
Rotterdam wacht bovendien niet alleen op meldingen, maar gaat ook actief de wijk in. Zo werden in de wijk Carnisse bijna 700 adressen bezocht om huurders te informeren over hun rechten.

Ook Amsterdam handhaaft actief. Sinds 1 januari 2025 kunnen huurders bij de gemeente melding maken van een te hoge huur of een ontbrekende puntentelling. In 2026 trad de gemeente op tegen een verhuurder van studentenwoningen in Zuidoost. Bij meerdere woningen bleek de huur te hoog. De gemeente gaf de verhuurder vier weken om de huren te verlagen, op straffe van een dwangsom. Eerder dat jaar had de gemeente deze verhuurder al dwangsommen opgelegd vanwege een te hoge borg en onduidelijke servicekosten. De zaak laat ook zien dat handhaving tijd kost: in september bleek namelijk dat pas een klein deel van de huurders een huurverlaging had gekregen.

Uit een rondvraag van Binnenlands Bestuur onder de twintig grootste gemeenten blijkt dat er nog nauwelijks wordt gehandhaafd in de andere gemeenten.

Wat gebeurt er bij een overtreding?
Gemeenten kunnen verschillende maatregelen nemen. Afhankelijk van de overtreding kan dit variëren van een waarschuwing tot een dwangsom of boete. Van belang daarbij is wel dat de gemeente daarbij zorgvuldig handelt en ook de omstandigheden meeneemt en kijkt welke maatregel bij de overtreding past.

Dat blijkt bijvoorbeeld uit een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 4 juni 2026. De gemeente had een verhuurder direct een boete van € 25.000 gegeven op grond van de Wet goed verhuurderschap, omdat de huur te hoog zou zijn. De rechter zette deze boete voorlopig stop. De gemeente had namelijk niet uitgelegd waarom ze meteen een boete gaf, in plaats van eerst een waarschuwing of dwangsom. Ook had de gemeente er geen rekening mee gehouden dat de verhuurder de woning met huurder en al had gekocht, en het huurcontract dus niet zelf had afgesloten. Het resultaat is dat de boete voorlopig niet betaald hoeft te worden. Pas zes weken nadat de gemeente over het bezwaar van de verhuurder heeft beslist, kan de boete weer gelden.

Waar kan een huurder terecht bij een te hoge huur?
Sinds 1 januari 2024 moet iedere gemeente een meldpunt hebben voor ongewenst verhuurgedrag. Vermoedt een huurder dat de huurprijs niet klopt? Dan kan daar een melding worden gedaan. Daarnaast kunnen huurders in de sociale- en middenhuur hun huurprijs controleren met de Huurprijscheck en de Huurcommissie inschakelen als zij er met hun verhuurder niet uitkomen. Huurders staan daarmee sterker. Ze kunnen zelf actie ondernemen, maar ook de gemeente kan optreden tegen een te hoge huurprijs.

Is de Wet betaalbare huur daarmee klaar?
Nee. De basis van de wet blijft bestaan, maar er zijn inmiddels alweer aanpassingen aan het puntensysteem (WWS) voorgesteld.
Het kabinet wil particuliere verhuurders meer ruimte geven en voorkomen dat te veel huurwoningen worden verkocht.
De Tweede Kamer stemde in juni 2026 in met drie aanpassingen van het WWS. Deze zijn inmiddels definitief vastgelegd in het Staatsblad (Stb. 2026, 267) en voor het grootste gedeelte gaan deze in op 1 januari 2027. Ook wordt de Wet betaalbare huur eerder geëvalueerd. Uiterlijk 1 juli 2027 moet de evaluatie naar de Kamer. De wet wordt dus niet teruggedraaid. De huurprijsregels en handhaving blijven bestaan, maar er wordt gezocht naar een betere balans tussen bescherming van huurders en voldoende ruimte voor verhuurders.

En verduurzaming?
Ook de energieprestatie van een huurwoning speelt een steeds belangrijkere rol binnen het WWS. Daarnaast zijn nieuwe verplichtingen aangekondigd voor huurwoningen met slechte energielabels.

Wat dat betekent voor de WWS-punten, huurprijs en verhuurbaarheid van een woning bespreek ik in de volgende blog.

Wat betekent dit voor huurders en verhuurders?

• Voor huurders: twijfel je of je huurprijs klopt? Controleer dan de WWS-punten en de maximale huurprijs. Bij een mogelijk te hoge huur kun je terecht bij de Huurcommissie of het gemeentelijke meldpunt.
• Voor verhuurders: zorg dat de WWS-puntentelling en huurprijs kloppen. Gemeenten controleren en kunnen maatregelen opleggen wanneer een woning voor een te hoge prijs wordt verhuurd.

Welke rol kan Homebay hierin spelen?
Door alle veranderingen merken wij dat verhuurders steeds vaker met dezelfde vraag zitten: Kan ik mijn woning nog verantwoord verhuren, of is verkopen verstandiger? Om deze beslissing goed te maken moet je eerst inzicht hebben.

Homebay kan helpen met:

• het bepalen van de WWS-puntentelling;
• het vaststellen van een passende huurprijs;
• het correct verhuren van de woning en opstellen van de huurovereenkomst;
• vastgoedbeheer en dossiervorming;
• inzicht in wat nieuwe regelgeving betekent voor jouw woning.

We zien dat een deel van de particuliere verhuurders ervoor kiest om woningen te verkopen. Tegelijkertijd kunnen de aangekondigde wijzigingen in het WWS vanaf 2027 voor sommige woningen weer meer ruimte bieden.

Laat je woning daarom goed doorrekenen voordat je besluit om te verhuren of te verkopen.

Wil je weten wat de Wet betaalbare huur voor jouw woning betekent? Neem contact op met Homebay. We denken graag met je mee over de mogelijkheden binnen de actuele regelgeving.

Deze blog is een algemene toelichting en geen juridisch advies. De informatie is bijgewerkt tot 29 oktober 2026. Aangekondigde wijzigingen kunnen nog veranderen.